수익형 분양호텔 확정수익 홍보, 투자자 모집 미끼
광고문구 '확정수익 12%'는 최초 1년간 조건, 신중한 접근 필요
포항지역 분양홍보 중인 분양형 호텔에 대해 투자자들의 각별한 주의가 요구되고 있다.
이는 제주지역에서 관심을 끌었던 분양형 호텔이 연 10%가량의 확정수익 보장을 전면에 내걸었지만 부작용이 많아 원희룡 제주도지사가 이에 대한 강력단속을 천명했던 점에 주목해야 한다는 것이다.
최근 '수익형 분양호텔'로 투자자를 모집하고 있는 '라마다프라자 포항호텔' 또한 포항지역에서 최초로 등장한 만큼 신중하게 접근해야 한다는 게 전문가들의 중론이다.
부동산 전문가들은 '라마다프라자 포항호텔'과 같이 수익형 분양호텔이 내건 확정수익은 투자자를 모집하기 위한 미끼에 가깝다는 것이 공통된 지적이다.
분양형 호텔은 '관광진흥법' 등에 의해 건립되는 관광호텔에 투자하는 것이 아닌 일반 숙박업에 투자하는 것으로 특급호텔 등의 등급이 없는 일반 숙박호텔의 객실을 분양받아 운영대행사에게 운영 일체를 맡기고 투자수익을 얻는다.
분양형 호텔이 투자자에게 투자금을 배당하는 방식은 호텔 객실 전체 임대료에서 관리비용을 뺀 금액을 투자자에게 나눠주는 방식이다.
그러나 먼저 투자자들의 구미를 당기는 확정수익은 평생토록 지급되는 것이 아니다.
라마다프라자 포항호텔의 광고문구를 보면 '확정수익 12%'를 내걸고 있지만 최초 1년간이라는 조건이 붙어 있다. 또 작은 글씨로 실투자금(총분양가의 50%)대비라고 명시해 놨다.
최초 1년간 12% 확정수익을 실투자금의 50%대비로 지급한다는 것으로 그 이후는 확정수익이 아니며 정작 계약서에 이 내용 또는 이를 변동시키는 내용이 있으면 이는 확정수익이 아니라 변동수익이다.
확정수익을 투자금의 12%라고 하면서, 12%중 중도금 이자 대납까지 확정수익의 범주 안에 포함시키면, 이 또한 확정수익에 해당하므로, 결국 투자금 대비 확정수익은 중도금 대출이자만큼 줄어들 수 있다.
더 문제는 1년 이후 이후 수익률에 대한 관건인 객실 가동률이다.
분양업체는 대부분 객실 가동률을 80%로 잡고 수익률을 책정하지만 객실 가동률이 이에 미치지 못하면 수익을 보장하기 어려울 수밖에 없다.
객실 가동률이 떨어지면 호텔에 재투자할 여력이 떨어지고 결국 호텔 경쟁력 상실로 이어지는 등 운영의 악순환을 겪게 되고 투자자들은 수익금을 받을 수 없는 지경에 이를 수 있다.
이는 포항지역 유동인구가 얼마나 되는지 파악해보면 라마다프라자 포항호텔의 향후 수익률이 얼마나 될 지 대충 추정할 수 있다.
더욱이 지난 2007년 개장한 부산 해운대 센텀호텔과 해운대 씨클라우드 호텔이 개장 후 실적부진으로 확정수익률을 지키지 못해 법정분쟁으로 비화됐던 점을 견주면 대충 답이 나올만하다.
부동산 전문가들은 "엄격히 구분해 포항시는 경주나 부산처럼 관공도시의 면모를 갖추고 있지 않고 있어 일반호텔에 숙박할 유동인구 또한 호텔의 수익률을 보장할 정도라고는 생각되지 않는다"고 꼬집었다.
또 "포항지역의 호텔은 최근 지어진 비지니스급 B호텔 정도만 정상 운영될 뿐 나머지는 그저 연회실 대관에 급급한 것을 보면 이번 라마다프라자 포항호텔의 경우는 투자에 주의가 요구되는 것이 사실"이라고 조언했다.
김인규 기자
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